Vendre une maison : 10 erreurs à ne pas commettre

Vendre une maison est un processus d'une grande importance et, par conséquent, on ne peut pas improviser ou faire des erreurs. En effet, pour que la vente immobilière produise ses effets, certaines conditions légales doivent être remplies , sans lesquelles il n'est pas possible de procéder à la vente. Mais au-delà des aspects réglementaires, de nombreuses questions se posent au moment de décider de vendre son logement. Quand vendre ? Combien? Comment et où? Ce ne sont là que quelques-unes des questions à se poser pour éviter de faire des faux pas.

Vendre une maison : comment éviter les erreurs ?

Vendre une maison : les 10 erreurs les plus fréquentes

Erreur fréquente vente immobilière : ne pas vérifier la régularité des documents relatifs au bien

Vendre une maison, qu'elle soit neuve ou ancienne, s'accompagne de nombreuses obligations. Lors du processus de vente, le propriétaire devra préparer et vérifier une série de documents afin de mener à bien la négociation. Le vendeur a deux obligations principales :

• informer l'acheteur de toutes les informations relatives au bien.
• remettre à l'acquéreur le bien dans l'état exact où il se trouve au moment de l'acte

Pour garantir ces obligations, le notaire demande au propriétaire du logement une série de documents, sans lesquels la signature du contrat de vente ne peut avoir lieu. En particulier:

• les plans cadastraux de la maison que vous décidez de vendre, mis à jour à la dernière modification apportée à la propriété. Il contient certaines informations essentielles, telles que celles relatives à la conformité urbanistique de l'immeuble, ainsi que des données historiques relatives à l'immeuble lui-même, dont le permis de construire ;
• le cadastre historique de la propriété , qui contient les données d'identification et de classement de la propriété, y compris la zone commerciale, mais aussi l'historique des propriétaires de la maison et les noms des propriétaires actuels ;
• l' acte de provenance du bien , c'est-à-dire le document de la vente précédente, le cas échéant ;
• le certificat (ou déclaration) de conformité des systèmes , utile pour vérifier qu'un contrôle a été effectué sur leur bon fonctionnement ;
• le certificat de performance énergétique (APE) , document d'une validité décennale à demander à un technicien qualifié qui certifie la classe énergétique de la maison.

Erreur fréquente vente immobilière : aucun gage ni aucune hypothèque sur le bien à vendre

Autre cas à ne pas négliger, la nécessité de libérer le bien de toutes contraintes passées telles que nantissements, charges et hypothèques, afin d'éviter d'encourir d'éventuelles représailles de l'acquéreur . Avant de procéder à la vente, il sera donc nécessaire d'éteindre toutes les obligations susceptibles d'affecter la bonne négociation. Par exemple, lorsqu'une propriété est achetée avec une hypothèque, la banque impose une hypothèque , dont l'institution a besoin pour garantir le remboursement du prêt. Cependant, il peut arriver que la maison soit vendue avant que le prêt ne soit remboursé. Avant de procéder à la vente, il convient toutefois de vérifier que le prix fixé pour la vente couvre tous les frais nécessaires, à savoir :

• le montant du prêt restant dû par le vendeur ;
• les pénalités pour remboursement anticipé , le cas échéant ;
• les frais de remboursement anticipé du prêt ;

Ce sera le notaire (dont les honoraires sont payés par l'acquéreur) qui remboursera cette hypothèque, après s'être assuré que le prix convenu est suffisant. Le prêt bancaire est ainsi remboursé. De plus, l'une des erreurs les plus courantes lors de la décision de vendre une maison est de ne pas tenir compte des paiements en attente liés aux charges de copropriété . Il appartient au vendeur de prendre en charge tous les frais ordinaires jusqu'au jour de la remise des clés et d'informer sans délai l'acheteur au cas où des frais extraordinaires seraient décidés.

Erreur fréquente vente immobilière : ne pas fixer le bon prix de vente

Lorsque vous décidez de vendre votre maison, une question appropriée à vous poser est : quel est le prix de vente idéal ? Comment, alors, évaluer la valeur d'un bien pour le vendre ? Sur quels critères se baser ? Tout d'abord, vous devez prendre du recul et vous renseigner sur le marché immobilier local. Le prix à fixer, en effet, dépend avant tout de l'offre et de la demande : ces données ne sont pas fixes et sont étudiées en tenant compte de tous les éléments relatifs aux services et opportunités présents dans chaque quartier de chaque ville. Dans tous les cas, le montant choisi doit être juste et raisonnable , compte tenu de la valeur réelle du bien en vue de le revendre rapidement. Parmi les facteurs qui influencent le prix de vente d'une maison figurent :

• la localisation exacte du logement (ville, quartier et proximité des services, etc.).
• le type de bien : le prix à fixer est différent selon qu'il s'agit d'un appartement ou d'une solution indépendante.
• les conditions générales de la maison : si, par exemple, la maison doit être rénovée, il faudra la vendre à un prix inférieur.
• la taille et la disposition du logement : à situation et superficie identiques, ce qui peut faire la différence entre deux maisons, c'est par exemple le nombre et la nature des pièces. Si la maison a des pièces particulièrement grandes mais une seule salle de bain, elle ne sera pas aussi attrayante qu'une solution plus petite mais garantira un plus grand confort.

Erreur fréquente vente immobilière : ne pas bien calculer les délais de l'acte en cas de vente et de nouvel achat

Une des erreurs à ne surtout pas commettre lors du choix de vendre une maison est le calcul inadéquat du temps nécessaire pour procéder à l'acte. Facteur qui devient impondérable, d'autant plus si vous décidez d'acheter une maison neuve après la vente. En moyenne, le délai de conclusion d'une négociation immobilière est d'environ 3 mois , durée qui s'écoule entre la signature de la proposition d'achat et l'acte authentique, mais il n'est pas rare que ces délais soient rallongés. En effet, il peut arriver qu'à la date fixée pour l'acte authentique et pour la remise des clés, la nouvelle maison ne soit pas encore disponible . Dans ce cas, il devient nécessaire de recourir à des accords avec l'acheteur pour reporter les échéances et éviter de se retrouver à devoir quitter l'ancien logement sans pouvoir emménager dans le nouveau. Le cas le plus fréquent est celui relatif aux travaux de rénovation pour lesquels il faudra tenir compte non seulement des délais fixés, mais aussi des éventuels aléas et retards . La législation française stricte peut également s'ajouter aux inconvénients d'ordre immobilier, qui soumet les transactions immobilières à des règles strictes tant en matière fiscale qu'en matière de délais à respecter .

Erreur fréquente vente immobilière : ne pas faire les évaluations appropriées sur votre crédit immobilier

L'achat d'une maison a tendance à être un investissement durable, mais pas pour cette raison éternel. Des raisons professionnelles ou familiales ou simplement un changement de conjoncture économique peuvent conduire à vendre son logement avant d'avoir remboursé son hypothèque . Dans le cas où vous décidez d'en acheter un autre, on peut compter sur 4 solutions différentes présentées dans cet article , à savoir :

• le prêt relais , une avance d'argent pour l'achat d'une maison sans avoir encore conclu la vente de la précédente, avec remboursement conséquent sur la durée du prêt (généralement entre 12 et 24 mois) ou à la conclusion de la vente ;
• le transfert de l'hypothèque , déplaçant l'hypothèque de l'ancienne à la nouvelle maison;
• remboursement anticipé du prêt , à effectuer chez le notaire, pour souscrire un nouveau prêt partiel ;
• la prise en charge de l'hypothèque , par laquelle l'acheteur prend en charge l'hypothèque du vendeur, évitant les frais de démarrage et soulageant le cédant du bien des frais de remboursement.

Ne pas présenter efficacement le bien

Lorsque vous décidez de préparer un bien à la vente, il est indispensable de procéder à la soi-disant dépersonnalisation de la maison. C'est un processus qui, par l'élimination de certains éléments mobiliers (ou même simplement d'objets) très personnels, tend à faire s'identifier le visiteur à la solution qu'il envisage d'acheter, peut-être même lors d'une journée Portes Ouvertes! Grâce à la dépersonnalisation, il sera plus facile pour ceux qui regardent le bien de pouvoir varier avec leur imagination , rêvant de pouvoir vivre dans un environnement plus adapté à leurs besoins ou perspectives. Évidemment, cependant, il est important de ne pas dépasser en présentant une maison complètement vide ! De manière générale, cependant, la présentation du bien doit être parfaite et efficace dès sa promotion sur les portails de vente, mettant en valeur les lumières, les espaces et les couleurs de la maison dès les photographies diffusées dans les annonces en ligne. En France, depuis quelques années, la technique du home staging gagne du terrain . C'est l'un des services que certaines agences immobilières mettent à disposition pour aider ceux qui décident de vendre une maison en ligne , afin de présenter correctement la propriété dès son positionnement sur le net.

Erreur fréquente vente immobilière : ne pas ranger les espaces extérieurs de la maison

Nous avons vu à quel point préparer un bien aux visites est une étape fondamentale pour le succès des négociations. S'il est essentiel de préparer efficacement la maison, en garantissant la présentation et la propreté de chaque pièce, il faut également tenir compte du fait qu'aux yeux du visiteur, le premier coup d'œil, donné par les espaces extérieurs à la maison, est d'une grande importance . Pour cette raison, il est essentiel que le jardin (ou la terrasse), la cave et tous les appareils qui seront livrés avec l'appartement ou la maison soient impeccables lorsqu'ils sont exposés à l'extérieur, en ligne ou en direct. En effet, ces espaces constituent très souvent une valeur ajoutée dans la négociation et les négliger peut sévèrement pénaliser la négociation, constituant l'une des erreurs impardonnables lors du choix de vendre une maison.

Erreur fréquente vente immobilière : ne pas faire de petites rénovations qui font pourtant la différence

Les études les plus récentes liées au marketing immobilier indiquent que le temps moyen pendant lequel un visiteur décide d'acheter ou non une maison est estimé à environ 90 secondes . C'est pourquoi il est indispensable de remédier à tous les petits défauts qui ne permettent pas de profiter au maximum de la maison à vendre. L'œil vigilant de ceux qui décident d'acheter, en effet, s'attardera sur la moindre petite imperfection, un potentiel dissuasif à votre vente . Chaque petit travail de rénovation peut être décisif pour le succès de la vente. Évaluez, par exemple :

• nettoyer soigneusement ou repeindre les carrelages ou les murs , surtout s'ils présentent des traces d'humidité ;
• réparer les petites fissures qui peuvent s'être formées sur les murs;
• pour repeindre des éléments tels que des portes, des fenêtres ou des serrures, en éliminant les signes d'usure
• pour remplacer des robinets de cuisine et de salle de bain particulièrement vétustes
• pour embellir votre maison en adoptant des solutions intelligentes concernant les systèmes de chauffage ou d'interphone vidéo.

Erreur fréquente vente immobilière : ne pas fournir assez d'informations sur la maison

L' obligation du vendeur d'informer l'acheteur ne concerne pas seulement la partie documentaire du bien ou les dépenses extraordinaires au niveau de la copropriété. Ne pas avoir souligné, par exemple, des problèmes concernant le voisinage, ou l'existence de certains défauts non mis en évidence au moment de la vente de la maison peut constituer une des erreurs susceptibles de compromettre la vente du logement. Il est fréquent dans la jurisprudence que le défaut d'information en faveur de l'acheteur constitue une clause pénale au détriment du vendeur. Dans ce cas, si le demandeur s'adresse au juge, il peut obtenir la résiliation du contrat de vente , avec un remboursement de la totalité du montant dépensé, ou un remboursement partiel de celui-ci. Cependant, tout comme les points faibles de la maison doivent être soulignés, il est essentiel de pousser et de mettre en valeur les points forts de la maison . Ne lésinez pas sur chaque détail de la maison que vous souhaitez vendre, qu'elle ait un excellent éclairage ou une bonne isolation thermique, par exemple.

Erreur fréquente vente immobilière : ne pas promouvoir correctement la propriété

Au-delà de sa présentation, la promotion d'une maison à mettre en vente doit être efficace et capable de capter l'attention du potentiel acquéreur intéressé dès le premier clic, si l'annonce est publiée sur le net dans le cas où vous vendez votre maison en ligne. Si vous voulez éviter de commettre des erreurs évitables, choisissez une bonne agence immobilière pour vendre votre maison . On estime qu'une bonne annonce immobilière double en fait les chances de vendre un bien. Donc, il faut :

• Avoir un texte qui donne une vision claire et précise de la maison. La rédaction de l'annonce ne doit donc pas être sous-estimée ou négligée ;
• Répondre de manière exhaustive aux questions traditionnelles du client . Quelle est sa superficie ? Combien de chambres y a-t-il? De quel type de chauffage dispose-t-il ? Ce ne sont là que quelques-unes des FAQ posées par ceux qui recherchent la propriété de leurs rêves ;
• Inclure autant d'images que possible , qui incitent l'utilisateur à le visiter ;
• Opter pour les nouvelles technologies et faire de la visite virtuelle de votre bien
• De manière générale, montrez le logement sous son meilleur jour .