
Les diagnostics immobiliers obligatoires en France sont indispensables pour toute transaction immobilière. Les propriétaires doivent fournir 10 diagnostics différents en 2024, réalisés par un professionnel certifié Cofrac. Ces documents garantissent la transparence des informations et la sécurité des occupants.
Les différents types de diagnostics immobiliers obligatoires

Les diagnostics immobiliers constituent un ensemble de contrôles techniques réglementaires regroupés dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ces documents, établis par des diagnostiqueurs certifiés COFRAC, garantissent la transparence lors des transactions immobilières.
Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
Le DPE évalue la consommation énergétique d'un logement et son impact environnemental. Il classe le bien sur deux échelles de A à G : l'une pour la consommation d'énergie, l'autre pour les émissions de gaz à effet de serre. Sa durée de validité est de 10 ans. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable juridiquement.
Le diagnostic amiante
Obligatoire pour les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, ce diagnostic repère les matériaux contenant de l'amiante. Le rapport détaille la localisation et l'état de conservation des matériaux amiantés. Sa validité est illimitée sauf si des travaux sont réalisés.
Le diagnostic plomb
Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) concerne les logements construits avant 1949. Il mesure la concentration en plomb des revêtements et indique leur état de dégradation. Sa durée de validité est de 1 an pour une vente et de 6 ans pour une location.
Les diagnostics gaz et électricité
Ces contrôles vérifient la sécurité des installations de plus de 15 ans. Ils examinent l'état des équipements, identifient les défauts et évaluent les risques. Leur validité est de 3 ans pour une vente et de 6 ans pour une location.
L'état des risques naturels et technologiques
Ce document informe sur l'exposition du bien aux risques naturels (inondation, séisme...), miniers et technologiques. Il est obligatoire dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques. Sa validité est de 6 mois.
Les autres diagnostics obligatoires
Le diagnostic termites est requis dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. L'audit énergétique est obligatoire depuis avril 2023 pour les logements classés F ou G. Le diagnostic bruit concerne les zones définies par un Plan d'Exposition au Bruit. Le contrôle de l'assainissement non collectif est nécessaire pour les biens non raccordés au réseau public.

Les diagnostics obligatoires selon le type de transaction
Les obligations en matière de diagnostics immobiliers varient selon le type de transaction - vente ou location. Le propriétaire doit faire réaliser ces diagnostics par un professionnel certifié avant toute signature d'acte ou de bail, sous peine de voir sa responsabilité engagée.
Les diagnostics requis pour la vente d'un bien
Pour une vente immobilière, le propriétaire doit constituer un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) complet qui sera annexé à la promesse de vente puis à l'acte authentique. Ce dossier regroupe l'ensemble des diagnostics obligatoires qui doivent être transmis à l'acquéreur dès l'avant-contrat.
Diagnostic | Logements concernés |
DPE | Tous, sauf Vefa et résidences secondaires (- 4 mois/an) |
Amiante | Construits avant 1997 |
Plomb | Construits avant 1949 |
Électricité | Installation > 15 ans |
Gaz | Installation > 15 ans |
Les diagnostics exigés pour la location
Dans le cadre d'une location, les diagnostics obligatoires sont moins nombreux mais doivent être fournis au locataire avant la signature du bail. Le bailleur engage sa responsabilité en cas de non-respect de cette obligation.
Diagnostic | Logements concernés |
DPE | Tous les logements loués |
Plomb | Construits avant 1949 |
État des risques | Zones à risques définies par arrêté |
Les cas particuliers
Des obligations supplémentaires s'appliquent selon les caractéristiques du bien :
- Pour les logements situés en zone termitée : diagnostic termites obligatoire
- Pour les biens en copropriété : mesurage Loi Carrez
- Pour les logements classés F ou G : audit énergétique obligatoire depuis le 1er avril 2023
- Pour les zones géographiques concernées : état des risques de mérule
Le non-respect de ces obligations peut entraîner la nullité de la vente ou la diminution du prix de vente, ainsi que la mise en cause de la responsabilité du vendeur ou du bailleur.

La durée de validité des diagnostics immobiliers

La durée de validité des diagnostics immobiliers varie selon leur nature. Pour garantir la conformité d'une transaction immobilière, il est nécessaire de s'assurer que chaque diagnostic reste valide jusqu'à la signature de l'acte authentique.
Durées de validité par type de diagnostic
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a une validité de 10 ans. Cependant, les DPE réalisés entre janvier 2018 et juin 2021 restent valables jusqu'au 31 décembre 2024. Cette extension de validité a été mise en place pour accompagner la transition vers la nouvelle méthode de calcul instaurée en juillet 2021.
Diagnostic | Durée de validité |
DPE | 10 ans |
Amiante | Illimitée si négatif |
Plomb | 1 an si positif, illimitée si négatif |
Électricité/Gaz | 3 ans |
Termites | 6 mois |
État des Risques et Pollutions | 6 mois |
Particularités selon l'état du bien
L'état relatif à la présence d'amiante conserve une validité illimitée uniquement si aucune trace n'est détectée. De même pour le diagnostic plomb : sa validité devient illimitée en l'absence de revêtements contenant du plomb. En revanche, si des traces sont découvertes, un nouveau diagnostic devra être réalisé dans l'année.
Optimisation des délais
Pour maximiser l'efficacité des diagnostics, il est recommandé de les réaliser simultanément. Cette synchronisation permet d'éviter les déplacements multiples du diagnostiqueur et garantit une cohérence dans les dates de validité. Les diagnostics avec une courte durée de validité, comme l'état des risques ou le diagnostic termites, doivent être programmés au plus près de la date de signature.

Les sanctions en cas de non-respect des obligations
En France, le non-respect des obligations liées aux diagnostics immobiliers peut entraîner des conséquences juridiques et financières sérieuses pour les propriétaires vendeurs. La réglementation encadre strictement la réalisation et la transmission de ces documents lors des transactions immobilières.
Conséquences sur la transaction immobilière
L'absence de diagnostics obligatoires n'annule pas automatiquement la vente. Toutefois, le vendeur doit mentionner cette absence dans l'acte de vente. Le notaire peut refuser de finaliser la transaction tant que les diagnostics requis ne sont pas fournis. L'acquéreur peut également demander une diminution du prix ou l'annulation de la vente s'il prouve un préjudice lié à l'absence de diagnostics.
Responsabilité et sanctions financières
Le vendeur qui ne fournit pas les diagnostics obligatoires engage sa responsabilité civile. Il s'expose à des poursuites pour vices cachés si des problèmes surviennent après la vente. Les tribunaux peuvent le condamner à des dommages et intérêts, voire à prendre en charge les travaux nécessaires.
Amendes et pénalités
- Absence de DPE : amende jusqu'à 1500€
- Diagnostic amiante manquant : jusqu'à 1500€ d'amende
- Non-respect des obligations liées au plomb : jusqu'à 3000€
Responsabilité des professionnels
Les diagnostiqueurs certifiés engagent leur responsabilité professionnelle en cas d'erreur ou d'omission dans leurs rapports. Leur assurance responsabilité civile professionnelle peut être mise à contribution pour indemniser les préjudices causés. En revanche, si le propriétaire réalise lui-même certains diagnostics sans certification, sa responsabilité personnelle sera totalement engagée, sans couverture assurantielle.
Délais de prescription
L'action en responsabilité contre le diagnostiqueur se prescrit par 10 ans à compter de la réalisation du diagnostic. Pour le vendeur, la garantie des vices cachés peut être invoquée pendant 2 ans après la découverte du vice.

L'essentiel à retenir sur les diagnostics immobiliers obligatoires
La réglementation des diagnostics immobiliers continue d'évoluer pour renforcer la protection des acquéreurs et locataires. De nouveaux diagnostics pourraient voir le jour, notamment concernant la qualité de l'air intérieur ou la présence de radon. Les délais de validité peuvent aussi changer selon les évolutions législatives.