
Le marché des logements anciens en France connaît une période de transition majeure en 2024. Avec 750 000 transactions et une baisse de 21,4% des ventes en janvier 2024, le secteur montre des signes de ralentissement. Cette évolution nécessite une analyse détaillée pour comprendre les tendances actuelles et anticiper les perspectives.
État des lieux du marché immobilier ancien en 2024

Le marché des logements anciens en France traverse une période de ralentissement marqué en 2024, avec des volumes de transactions en net recul par rapport aux années précédentes. Les données de l'Insee et des Notaires de France permettent d'établir un état des lieux précis de cette situation inédite sur le marché immobilier français.
Un volume de transactions historiquement bas
Les ventes de logements anciens ont atteint leur plus bas niveau depuis 2015, avec seulement 750 000 transactions enregistrées en 2024. Cette baisse substantielle des volumes s'inscrit dans une tendance à la décélération amorcée depuis 2021, année qui avait enregistré un record de 1,2 million de transactions. La diminution est particulièrement marquée au début de l'année 2024, avec un recul de -21,4% des ventes en janvier par rapport à la même période en 2023.
Une reprise progressive au second semestre
Les données de l'Insee montrent toutefois des signes d'amélioration à partir du deuxième trimestre 2024, avec une hausse de +6,6% du nombre de transactions par rapport au trimestre précédent. Cette dynamique positive s'explique notamment par l'adaptation progressive des acteurs du marché au nouveau contexte économique.
Répartition géographique des transactions
La baisse des transactions en 2024 touche l'ensemble du territoire français, mais avec des disparités régionales marquées :
- L'Île-de-France enregistre une baisse de -25% des ventes
- Les régions de province connaissent un recul moins prononcé (-18% en moyenne)
- Les zones rurales résistent mieux avec -15% de transactions
Structure du marché
L'analyse détaillée des transactions révèle une modification de la structure du marché :
Type de bien | Part dans les transactions | Évolution 2024/2023 |
Appartements | 40% | -23% |
Maisons | 60% | -20% |

Évolution des prix immobiliers dans l'ancien
L'analyse des prix des logements anciens en France révèle une tendance baissière qui s'est poursuivie au deuxième trimestre 2024, avec toutefois un ralentissement dans le rythme de la diminution. Les données des Notaires-INSEE montrent une évolution contrastée selon les territoires et les types de biens.
Une baisse généralisée des prix au T2 2024
Au deuxième trimestre 2024, les prix des logements anciens en France (hors Mayotte) enregistrent un recul de 0,5% par rapport au trimestre précédent (données CVS). Cette baisse, bien que persistante, marque un ralentissement comparé aux diminutions de 1,5% au T1 2024 et 1,8% au T4 2023. Sur un an, le repli atteint 4,9%, touchant de manière équivalente les maisons (-4,9%) et les appartements (-5,0%).
Variations sur 12 mois | 2024-T2 | 2024-T1 | 2023-T4 |
Ensemble | -4,9% | -5,2% | -3,9% |
Appartements | -5,0% | -5,5% | -4,1% |
Maisons | -4,9% | -4,9% | -3,8% |
Disparités entre l'Île-de-France et la Province
L'évolution des prix présente des écarts notables entre les zones géographiques. La région parisienne connaît une correction plus marquée que la province, avec une baisse de 7,2% sur un an en Île-de-France contre -4,3% dans le reste du territoire. Cette tendance s'inscrit dans un mouvement de rééquilibrage des prix entre les régions, après plusieurs années de hausses soutenues dans les grandes métropoles.
Évolution trimestrielle détaillée
Les variations trimestrielles montrent une décélération progressive de la baisse des prix :
- T4 2023 : -1,8%
- T1 2024 : -1,5%
- T2 2024 : -0,5%

Dynamiques territoriales et disparités régionales

L'analyse territoriale du marché immobilier ancien en France révèle des disparités marquées entre les différentes régions et métropoles. Les données des Notaires montrent une évolution contrastée des prix selon les zones géographiques au cours de l'année 2024.
Forte correction en Île-de-France
La région parisienne enregistre la baisse la plus prononcée avec -7,2% sur un an au T2 2024. Paris intra-muros voit ses prix reculer de 8,1% au premier trimestre 2024, soit la plus forte diminution observée depuis 2009. Les départements de la petite couronne suivent cette tendance baissière, notamment les Hauts-de-Seine (-6,9%) et le Val-de-Marne (-5,8%).
Résistance relative en Province
Les grandes métropoles régionales présentent des situations hétérogènes. Lyon maintient des prix relativement stables (-2,1%), tandis que Bordeaux (-3,8%) et Toulouse (-3,2%) subissent des corrections plus modérées qu'en Île-de-France. Nantes et Lille limitent leur recul à -2,5% et -2,7% respectivement.
Dynamisme des villes moyennes
Les données des Notaires indiquent que 41% des villes de plus de 40 000 habitants ont connu une progression de leurs prix en octobre 2024. Ce phénomène témoigne d'un report des acquéreurs vers les marchés plus abordables des villes moyennes.
Ville | Variation prix T4 2024 |
Paris | -8,1% |
Lyon | -2,1% |
Marseille | -1,9% |
Bordeaux | -3,8% |
Toulouse | -3,2% |
Nantes | -2,5% |
Lille | -2,7% |
Marchés locaux résilients
Certains marchés locaux démontrent une résilience particulière. Les villes moyennes du grand ouest et du sud-est conservent un niveau de demande soutenu. Les stations balnéaires et les zones touristiques maintiennent également une certaine stabilité des prix, portées par une demande de résidences secondaires qui ne faiblit pas.

Perspectives et prévisions pour 2025
Les perspectives du marché immobilier français pour 2025 laissent entrevoir une possible amélioration, après plusieurs trimestres de baisse consécutifs en 2024. Les données actuelles montrent un ralentissement de la baisse des prix au deuxième trimestre 2024 (-0,5%) par rapport aux trimestres précédents.
Prévisions des taux d'intérêt et financement
La Banque de France et la BCE prévoient un assouplissement progressif de leur politique monétaire en 2025. Les analystes du secteur bancaire anticipent une baisse des taux d'intérêt immobiliers vers 2% d'ici l'été 2025, contre 3,5-4% actuellement. Cette évolution favorable des conditions de financement pourrait redynamiser les transactions, notamment pour les primo-accédants.
Tendances des prix attendues
Les projections des Notaires de France tablent sur une stabilisation progressive des prix au second semestre 2025, après la phase de correction observée en 2024. Le marché devrait retrouver un équilibre, avec des prix plus en accord avec le pouvoir d'achat des ménages. La baisse annuelle de -4,9% constatée au T2 2024 pourrait ainsi s'atténuer progressivement.
Reprise progressive des transactions
Pascal Pancrazio, président de la FNAIM, note déjà un "frémissement" du marché début 2025. Le nombre de transactions, qui avait chuté de 13,7% en 2024, devrait se redresser graduellement. Michel Mouillart, économiste spécialiste de l'immobilier, prévoit un retour à 900 000 - 950 000 transactions annuelles d'ici fin 2025, contre 875 000 en 2024.
Indicateurs | Prévisions 2025 |
Taux d'intérêt moyen | 2-2,5% |
Evolution des prix | -2 à 0% |
Volume de transactions | 900-950 000 |
Les fédérations professionnelles soulignent toutefois que cette reprise restera conditionnée à l'évolution effective des taux d'intérêt et au maintien du pouvoir d'achat des ménages. Le marché devrait conserver une forte hétérogénéité géographique, avec des dynamiques différenciées entre l'Île-de-France et les régions.

L'essentiel à retenir sur le marché des logements anciens en 2024-2025
Le marché immobilier ancien devrait connaître une reprise progressive en 2025. La baisse attendue des taux d'intérêt, qui pourraient atteindre 2% d'ici l'été 2025, permettrait de redynamiser les transactions. Les disparités territoriales resteront marquées entre l'Île-de-France et la province, avec des baisses de prix plus prononcées dans la région parisienne.