La loi du 10 juillet 1965 et ses modifications dont la loi Elan encadrent la gestion des immeubles bâtis en France. En 2025, de nouvelles dispositions viennent moderniser la gestion des copropriétés : parties communes, privatives et ensembles immobiliers complexes. La clarification et l'évolution de ce cadre juridique permettent une meilleure gestion du parc immobilier.

A retenirParis compte 230 immeubles complexes identifiés en 2024, nécessitant une gestion adaptée avec des structures et règles particulières.

Le statut juridique des immeubles bâtis

Le statut juridique des immeubles bâtis

Le statut juridique des immeubles bâtis en France est encadré par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui a connu plusieurs modifications majeures, notamment avec la loi Élan de 2018 et l'ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020.

Champ d'application du statut de la copropriété

Depuis le 1er juin 2020, le statut de la copropriété s'applique obligatoirement aux immeubles bâtis ou groupes d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. Cette évolution marque un changement par rapport au régime antérieur qui s'appliquait à tous les immeubles bâtis indépendamment de leur usage.

Constitution des lots de copropriété

Le lot de copropriété comporte deux éléments indissociables selon l'article 1er de la loi de 1965 :

  • Une partie privative
  • Une quote-part des parties communes

Innovation des lots transitoires

La loi Élan a introduit la notion de lot transitoire, constitué d'un droit de construire défini précisément et d'une quote-part de parties communes. Cette disposition permet notamment d'intégrer le droit de surélévation dans le cadre de la copropriété, conformément à l'article 37-1 modifié.

Régime juridique applicable en 2025

La ministre de la Justice Nicole Belloubet avait souligné lors de la réforme que ces modifications visaient à moderniser le droit de la copropriété. En 2025, ce cadre juridique permet une gestion plus souple des immeubles bâtis, particulièrement pour les projets de surélévation qui répondent aux besoins de densification urbaine.

"Ces évolutions du droit de la copropriété permettent d'adapter notre législation aux enjeux contemporains de la gestion immobilière" Nicole Belloubet, 2019
Organisation et gestion de la copropriété

Organisation et gestion de la copropriété

Organisation et gestion de la copropriété

La gestion des immeubles en copropriété s'organise autour d'instances décisionnelles et exécutives définies par la loi du 10 juillet 1965, modifiée notamment par l'ordonnance du 30 octobre 2019. Cette organisation permet d'assurer l'administration des parties communes et la préservation du bâti.

Les organes de la copropriété

Le syndicat des copropriétaires constitue l'organe délibérant. Il regroupe l'ensemble des copropriétaires et prend ses décisions en assemblée générale. Le syndic, professionnel ou bénévole, assure la gestion quotidienne et l'exécution des décisions. Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, contrôle et assiste le syndic dans sa mission.

Obligations légales du syndic en 2025

Les missions du syndic ont été renforcées par les dernières réformes. Il doit notamment :

  • Tenir à jour le carnet d'entretien numérique de l'immeuble
  • Procéder à l'immatriculation du syndicat sur le registre national
  • Informer les occupants des décisions d'assemblée générale
  • Mettre en œuvre le plan pluriannuel de travaux

Fonctionnement des assemblées générales

L'assemblée générale se réunit au moins une fois par an. Les décisions sont prises selon différentes règles de majorité :

Type de majoritéSeuil requisDécisions concernées
Article 24Majorité simpleActes d'administration courante
Article 25Majorité absolueTravaux d'amélioration
Article 26Double majoritéActes de disposition

Règlement de copropriété

Le règlement définit l'organisation de l'immeuble, les droits et obligations des copropriétaires. Il détermine la destination des parties privatives et communes, fixe les quotes-parts de charges. Sa modification nécessite un vote en assemblée générale selon la nature des changements envisagés.

Parties communes et parties privatives

Parties communes et parties privatives

Parties communes et parties privatives

La distinction entre parties communes et parties privatives constitue le fondement du statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette répartition détermine les droits et obligations de chaque copropriétaire sur les différents elements de l'immeuble.

Définition et composition des lots de copropriété

Le lot de copropriété comprend obligatoirement deux éléments indissociables : une partie privative et une quote-part des parties communes. Les parties privatives sont réservées à l'usage exclusif de chaque coproprietaire. Les parties communes appartiennent indivisément à l'ensemble des copropriétaires selon leur quote-part.

D'après la loi du 10 juillet 1965, les parties communes incluent notamment :

  • Le gros œuvre des bâtiments
  • Les équipements communs
  • Les espaces verts
  • Les voies de circulation
  • Les locaux des services communs

Droits et obligations sur les différentes parties

Le coproprietaire dispose d'un droit exclusif sur sa partie privative, mais doit respecter la destination de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires. Pour les parties communes, chacun peut en user selon leur destination, sans faire obstacle aux droits des autres.

Autorisation et financement des travaux

Les travaux sur les parties privatives sont libres, sous réserve de ne pas porter atteinte aux parties communes. Les travaux sur les parties communes nécessitent un vote en assemblée générale. Le financement des travaux sur les parties communes est réparti entre les copropriétaires selon leurs quotes-parts.

Évolutions récentes sur les travaux

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a facilité les travaux d'économie d'énergie dans les copropriétés. Les travaux d'isolation thermique des façades ou de remplacement des fenêtres peuvent désormais être votés à la majorité simple de l'article 24. De même, l'installation de bornes de recharge électrique dans les parkings est simplifiée depuis le 1er janvier 2023.

L'ordonnance du 30 octobre 2019 a également assoupli les règles concernant les travaux d'accessibilité pour les personnes handicapées, avec un vote possible à la majorité de l'article 25.

Gestion des ensembles immobiliers complexes

Gestion des ensembles immobiliers complexes

Gestion des ensembles immobiliers complexes

La gestion des ensembles immobiliers complexes a connu une évolution majeure depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, permettant désormais d'appliquer le statut de la copropriété aux ensembles comprenant volumes communs et privatifs. Cette disposition répond aux enjeux des grandes métropoles françaises où se multiplient les projets mixtes.

Nouvelles modalités de gestion

L'application du statut de la copropriété aux ensembles immobiliers complexes nécessite la mise en place d'une organisation dotée de la personnalité morale pour gérer les éléments et services communs. À Paris, sur les 230 ensembles complexes recensés en 2024, 85% ont opté pour une structure de gestion adaptée, comme une Association Syndicale Libre (ASL) ou une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL).

Dérogations pour les immeubles non résidentiels

Les copropriétés à destination totale autre que d'habitation peuvent déroger au statut classique par décision unanime des copropriétaires. Cette possibilité concerne notamment les centres commerciaux et immeubles de bureaux. Le règlement de copropriété doit alors prévoir des modalités spécifiques de gestion des parties communes.

Gestion des volumes et services partagés

La division en volumes s'applique particulièrement aux ensembles sur dalle, comme dans le quartier de la Part-Dieu à Lyon ou à la Défense. Les charges sont réparties selon une grille tenant compte de la destination des lots et de l'utilisation des équipements. Par exemple, pour un ensemble mixte bureaux-commerces à Grenoble, la ventilation des charges de climatisation est calculée au prorata des surfaces climatisées.

Évolutions structurelles

La loi SRU a introduit des dispositions permettant la transformation d'un syndicat unique en une organisation plus souple. En 2024, 42 ensembles parisiens ont ainsi adopté une structure avec syndicats secondaires pour une meilleure autonomie de gestion des différentes composantes (logements, bureaux, commerces).

Type d'organisationNombre d'ensembles concernés à Paris
ASL98
AFUL67
Syndicats multiples42
Autres structures23
L'essentiel à retenir sur les immeubles bâtis en 2025

L'essentiel à retenir sur les immeubles bâtis en 2025

La réglementation des immeubles bâtis continue d'évoluer pour répondre aux enjeux futurs. Les nouvelles dispositions de 2025 renforcent la dématérialisation des procédures et la transition énergétique. La gestion des ensembles immobiliers s'adapte aux besoins modernes avec des structures innovantes. Les syndicats de copropriété devront intégrer ces changements dans leur fonctionnement.