Se lancer en indépendant dans l'immobilier demande de bien connaître les différents statuts possibles et la réglementation en vigueur. Entre agent commercial, mandataire ou création de société, chaque option a ses particularités. Voici un guide complet des démarches à suivre pour démarrer son activité en 2025.
Les différents statuts pour exercer en indépendant dans l'immobilier
Pour exercer en indépendant dans l'immobilier, plusieurs statuts juridiques permettent de structurer son activité selon ses objectifs et contraintes. Le choix du statut détermine le régime fiscal, social et les responsabilités de l'agent indépendant.
Le statut d'agent commercial inscrit au RSAC
L'inscription au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) constitue un statut très utilisé. L'agent commercial est un travailleur non salarié qui agit comme intermédiaire indépendant. Il perçoit des commissions sur les ventes réalisées. La responsabilité est limitée aux actes professionnels. Les charges sociales (environ 45% des revenus) et l'impôt sur le revenu s'appliquent sur les commissions perçues. L'inscription au RSAC nécessite une déclaration au greffe du tribunal de commerce (coût : 25,34€).
Le statut d'agent mandataire
L'agent mandataire exerce sous la responsabilité d'une agence immobilière qui lui délègue un mandat. Il bénéficie de la carte professionnelle de l'agence et de sa garantie financière. Le mandataire conserve son indépendance mais reverse une partie de ses commissions à l'agence (entre 20% et 40%). Les charges sociales et l'impôt sur le revenu s'appliquent sur la part des commissions conservée.
L'entreprise individuelle
L'entreprise individuelle permet d'exercer en nom propre. Le patrimoine personnel n'est pas distinct du patrimoine professionnel. Les bénéfices sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux charges sociales TNS. Les frais de création s'élèvent à environ 200€. Ce statut nécessite une comptabilité complète et l'obtention de la carte professionnelle.
La création d'une société
Les formes juridiques possibles sont la SARL, EURL, SAS ou SASU. La société dispose d'une personnalité morale distincte. Le dirigeant peut opter pour le statut de salarié ou TNS. L'impôt sur les sociétés s'applique sur les bénéfices. Les frais de création varient de 300€ à 2000€ selon la forme choisie. La société doit obtenir sa propre carte professionnelle.
Tableau comparatif des principaux statuts
| Statut | Responsabilité | Fiscalité | Frais création |
| Agent commercial RSAC | Limitée | IR + charges TNS | 25,34€ |
| Agent mandataire | Limitée | IR + charges TNS | 0€ |
| Entreprise individuelle | Illimitée | IR + charges TNS | 200€ |
| Société | Limitée au capital | IS + charges dirigeant | 300-2000€ |
Les obligations légales et réglementaires
La réglementation de la profession d'agent immobilier indépendant repose sur la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et son décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972. Ces textes définissent les conditions d'accès et d'exercice de la profession.
Les conditions d'obtention de la carte professionnelle
La carte professionnelle constitue le sésame indispensable pour exercer. Elle s'obtient auprès de la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI) du département d'exercice, sous réserve de remplir les conditions suivantes :
- Détenir un diplôme de niveau Bac+3 minimum dans le domaine juridique, commercial ou immobilier
- Ou justifier d'une expérience professionnelle de 3 ans minimum dans l'immobilier
- Ne pas avoir fait l'objet d'une condamnation pénale
- S'acquitter des frais d'instruction du dossier (120€ en 2025)
Les obligations d'assurance et de garantie financière
L'agent immobilier indépendant doit souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) avec un montant minimum de garantie de 150 000€ par sinistre. Une garantie financière est également requise : 110 000€ minimum pour les activités de transaction, 120 000€ pour la gestion immobilière.
Les mentions légales obligatoires
La réglementation impose d'afficher de manière visible dans les locaux et sur tous les documents professionnels :
- Le numéro et la date de délivrance de la carte professionnelle
- Le montant de la garantie financière
- Les coordonnées de l'assureur RCP
- Le barème des honoraires TTC
- Le numéro de TVA intracommunautaire
Les sanctions encourues
Le non-respect de ces obligations expose à des sanctions pénales pouvant aller jusqu'à :
- 2 ans d'emprisonnement
- 30 000€ d'amende
- L'interdiction définitive d'exercer
- La fermeture de l'établissement
Comment débuter son activité et se développer
Pour se lancer dans l'immobilier en indépendant, un plan d'action structuré permet d'augmenter ses chances de réussite. La mise en place méthodique des différentes composantes de l'activité demande une préparation minutieuse.
Le choix du mode d'exercice
Deux options principales existent pour débuter : rejoindre un réseau de mandataires ou créer sa propre structure. Les réseaux proposent un accompagnement, des formations et des outils en contrepartie d'un pourcentage sur les commissions (20-30%). L'indépendance totale permet de conserver 100% des honoraires mais nécessite plus d'investissements initiaux.
La formation et les compétences requises
Au-delà de la formation obligatoire, il est recommandé de suivre des formations complémentaires sur :
- Les techniques de vente et négociation immobilière
- Le droit immobilier et la réglementation
- L'estimation des biens
- La gestion administrative
Le démarrage de l'activité commerciale
La prospection constitue la base du développement. Les méthodes efficaces incluent :
- Le démarchage direct des propriétaires
- La distribution de supports de communication
- La présence sur les réseaux sociaux professionnels
- Le référencement local sur internet
Les investissements nécessaires
| Poste | Budget indicatif |
| Matériel informatique | 2000-3000€ |
| Site internet | 1500-3000€ |
| Communication | 2000-4000€ |
La gestion de la relation client
Le suivi rigoureux des mandats et acquéreurs demande l'utilisation d'un logiciel de gestion commerciale. Les taux de commission moyens pratiqués varient entre 4% et 7% selon les secteurs. La transparence et la réactivité dans les échanges avec les clients constituent des facteurs de fidélisation.
Les perspectives de rémunération et d'évolution
La rémunération dans l'immobilier en indépendant présente des perspectives intéressantes pour les professionnels qui souhaitent développer leur activité. Les revenus dépendent directement du nombre de transactions réalisées et du montant des commissions négociées.
Structure des revenus en indépendant
Un agent immobilier indépendant débutant peut espérer gagner entre 1500 et 3000€ bruts mensuels pendant sa première année d'exercice. Les agents confirmés avec plus de 3 ans d'expérience atteignent régulièrement des revenus supérieurs à 5000€ bruts par mois. Le système de commissionnement varie selon le type de mandat : en moyenne 5% du prix de vente dont 70 à 100% reviennent à l'agent indépendant, contre seulement 30 à 50% pour un agent salarié.
Comparatif des revenus moyens
| Statut | Débutant | Confirmé |
| Indépendant | 1500-3000€ | 5000€ et + |
| Salarié | 1800€ fixe | 2500€ + variable |
Opportunités d'évolution professionnelle
Les agents indépendants performants peuvent évoluer vers plusieurs voies : constituer leur propre réseau d'agents en devenant manager d'équipe, créer une agence physique, ou développer une structure de formation. Le recrutement et l'accompagnement de nouveaux agents permettent de percevoir un pourcentage sur leurs ventes, démultipliant ainsi les sources de revenus.
En France, les réseaux immobiliers recherchent des profils entrepreneuriaux capables de développer leur activité sur un secteur géographique défini. La maîtrise des techniques de vente et de négociation, associée à de solides compétences relationnelles, constitue un atout majeur pour réussir dans ce métier.
"J'ai démarré seul il y a 5 ans. Aujourd'hui, je manage une équipe de 8 agents et mon chiffre d'affaires a été multiplié par 6" Marc D., agent indépendant à Lyon
L'essentiel à retenir sur le statut d'indépendant dans l'immobilier
Le métier d'agent immobilier indépendant offre de belles perspectives de développement pour 2025 et au-delà. Les revenus peuvent devenir très attractifs avec de l'expérience. De nouvelles opportunités apparaissent avec la digitalisation du secteur et les attentes des clients. La formation continue et le développement d'un réseau solide restent les bases pour réussir.
