La capacité d'emprunt est un indicateur qui détermine le montant maximum qu'une personne peut emprunter pour financer un projet immobilier. Le calcul de cette capacité repose sur des règles fixées par le HCSF, notamment le taux d'endettement maximal de 35%. Pour réussir votre financement en 2025, maîtriser ce calcul est indispensable.

A retenirLe taux d'endettement maximum est fixé à 35% des revenus nets mensuels. Une dérogation est possible pour 20% des dossiers, permettant de dépasser ce seuil selon certaines conditions.

Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?

La capacité d'emprunt constitue le montant maximum qu'une banque peut accorder pour financer un projet immobilier. Cette notion fondamentale détermine le budget réaliste dont dispose un ménage pour son acquisition.

Définition et réglementation

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) encadre strictement la capacité d'emprunt en France. La règle principale fixe le taux d'endettement maximal à 35% des revenus nets mensuels, assurance comprise. Les établissements bancaires peuvent néanmoins déroger à cette limite pour 20% de leurs dossiers de financement, notamment pour les primo-accédants ou les investisseurs avec des revenus locatifs.

Les éléments pris en compte

Les banques analysent plusieurs composantes pour déterminer la capacité d'emprunt :

  • Les revenus mensuels nets imposables (salaires, pensions, rentes)
  • Les charges fixes (loyers, crédits en cours, pensions alimentaires)
  • L'apport personnel disponible
  • La situation professionnelle et l'âge
  • Les garanties et cautions possibles

Le reste à vivre

Au-delà du taux d'endettement, les établissements prêteurs évaluent le reste à vivre, soit la somme disponible après paiement des charges et des mensualités. Pour un dossier de credit immobilier, ce montant doit permettre de couvrir les dépenses courantes du foyer de façon pérenne.

Les conditions d'obtention

Pour maximiser ses chances d'obtenir le montant souhaité, il est recommandé de :

  • Minimiser ses charges avant la demande de prêt
  • Constituer un apport personnel conséquent
  • Présenter des revenus stables
  • Souscrire une assurance emprunteur adaptée
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

Pour calculer votre capacité d'emprunt en 2025, la formule de base utilisée par les établissements bancaires est : (revenus - charges) x 35%. Les revenus pris en compte comprennent les salaires nets mensuels, les primes contractuelles, le 13e mois, ainsi que les revenus locatifs et financiers qui sont pondérés selon les pratiques bancaires.

La formule détaillée du calcul

Les revenus intègrent toutes les rentrées d'argent régulières et stables : traitements et salaires nets, pensions de retraite, bénéfices, revenus fonciers et revenus de placement. Les charges englobent les loyers, les mensualités de crédit en cours et les pensions alimentaires. Le taux d'endettement maximal de 35% s'applique sur cette différence.

Exemples chiffrés de capacité d'emprunt

1er exemple de capacité d'emprunt
Revenus mensuels5 000 euros
Charges1 000 euros
Montant empruntable sur 15 ans103 416 euros
Montant empruntable sur 20 ans126 178 euros
Montant empruntable sur 25 ans145 114 euros
2ème exemple de capacité d'emprunt
Revenus mensuels5 000 euros
Charges500 euros
Montant empruntable sur 15 ans172 360 euros
Montant empruntable sur 20 ans210 297 euros
Montant empruntable sur 25 ans241 856 euros

L'importance des simulations

Les simulations permettent d'évaluer différents scénarios en fonction de la durée d'emprunt. Plus la durée s'allonge, plus le montant empruntable augmente, mais les intérêts sont également plus élevés. Les banques examinent aussi le reste à vivre, qui correspond au montant disponible après paiement des mensualités et des charges courantes.

Calcul du taux d'endettement

Pour vérifier votre taux d'endettement, la formule est : (Charges / Revenus) × 100. Ce taux ne doit pas dépasser 35% en 2025, selon les directives du Haut conseil de stabilité financière.

Les facteurs qui influencent la capacité d'emprunt

Les facteurs qui influencent la capacité d'emprunt

La capacité d'emprunt maximale dépend de nombreux paramètres qui peuvent la faire varier sensiblement. Pour obtenir le meilleur financement possible auprès d'une banque, il faut prendre en compte tous ces facteurs déterminants.

L'apport personnel, un atout majeur

En 2025, les banques en France exigent généralement un apport minimal de 10% du montant total du projet. Plus l'apport est élevé, plus la capacité d'emprunt augmente. Par exemple, pour un projet de 200 000€, un apport de 40 000€ (20%) permet d'obtenir de meilleures conditions qu'un apport de 20 000€ (10%). L'apport rassure la banque sur la solidité financière de l'emprunteur.

La durée du prêt et les taux d'intérêt

La durée maximale d'emprunt est fixée à 25 ans. Plus la durée est longue, plus la capacité d'emprunt augmente car les mensualités sont réparties sur une période plus importante. Voici un exemple concret avec un revenu mensuel de 5 000€ :

DuréeMontant empruntable
15 ans172 360€
20 ans210 297€
25 ans241 856€

La situation professionnelle

Un CDI avec une période d'essai validée constitue la situation la plus favorable. Les CDD et autres contrats précaires réduisent la capacité d'emprunt. Une ancienneté professionnelle de plus de 3 ans est souvent demandée. Les revenus doivent être stables et réguliers.

L'âge et l'état de santé

L'âge influence directement la durée maximale du prêt accordée. Le crédit doit généralement être remboursé avant 75 ans. L'état de santé intervient dans le calcul du coût de l'assurance emprunteur, qui est intégré dans le taux d'endettement maximal de 35%.

Les documents à fournir

  • 3 derniers bulletins de salaire
  • 2 derniers avis d'imposition
  • Justificatifs d'apport personnel
  • Relevés de comptes des 3 derniers mois
  • Simulation d'assurance emprunteur
Optimiser sa capacité d'emprunt

Optimiser sa capacité d'emprunt

Pour maximiser vos chances d'obtenir le financement souhaité pour votre projet immobilier, plusieurs leviers permettent d'améliorer votre capacité d'emprunt. Voici les principales actions à mettre en œuvre pour constituer un dossier solide auprès des banques.

Constituer un apport personnel conséquent

L'apport personnel est un élément déterminant pour les banques. Un apport de 10% minimum du prix du bien est généralement demandé. Plus l'apport est élevé, plus les conditions de prêt seront favorables. Les sources d'apport peuvent être multiples : épargne personnelle, donation, héritage, déblocage de l'épargne salariale. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) peut aussi compléter l'apport pour un premier achat.

Assainir sa situation financière

Le rachat des crédits à la consommation en cours permet de réduire les mensualités et donc d'augmenter la capacité d'emprunt. Il est conseillé de solder les découverts bancaires et de réduire l'utilisation des cartes de crédit revolving avant toute demande de prêt immobilier.

Documents nécessaires pour la simulation

  • 3 derniers bulletins de salaire
  • 2 derniers avis d'imposition
  • Justificatifs d'apport personnel
  • Relevés de compte des 3 derniers mois
  • Tableau d'amortissement des crédits en cours

Comparer les offres bancaires

Les taux et conditions varient selon les établissements. Un courtier peut négocier les meilleures conditions et obtenir des dérogations sur le taux d'endettement dans certains cas. La mise en concurrence des banques permet d'économiser plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt.

DuréeTaux moyenMensualité pour 200 000€
15 ans4,1%1 486€
20 ans4,3%1 243€
25 ans4,5%1 111€
L'essentiel à retenir sur le calcul de votre capacité d'emprunt

L'essentiel à retenir sur le calcul de votre capacité d'emprunt

Le calcul de la capacité d'emprunt repose sur plusieurs paramètres qui évoluent constamment : taux d'intérêt, durée maximale des prêts, règles d'endettement. En 2025, la capacité d'emprunt des ménages pourrait varier selon les nouvelles mesures du HCSF et l'évolution des taux bancaires. Le recours aux courtiers et la constitution d'un apport personnel resteront des atouts majeurs.