Hossegor, ville landaise réputée pour ses biens de prestige, attire autant de résidents permanents que d’investisseurs. Cependant, dans le neuf comme dans l’ancien, le marché immobilier est si tendu, les biens si rares et les prix si élevés que chaque décision d’investissement engage fortement son patrimoine. Entre les villas basco-landaises des années 30 autour du lac, les appartements anciens de la Place des Landais et les programmes récents vers Soorts ou Seignosse, le type de bien choisi modifie votre rendement, votre fiscalité et votre stratégie à long terme. Comment faire le bon choix ? Croiser réalité du terrain, cadre réglementaire et objectifs personnels, mais aussi prendre contact avec une agence immobilière à Hossegor semble être les meilleures pistes.
Le marché immobilier à Hossegor : dynamique de l’ancien contre programmes neufs
Les prix au m² de l’ancien et du neuf à Hossegor : centre-ville, Place des Landais, Hossegor Plage
Le prix moyen du m² à Hossegor tourne aujourd’hui autour de 9 700 € tous biens confondus, soit près du double d’une grande métropole comme Bordeaux (environ 4 900 €/m²). Dans la réalité du terrain, l’écart entre ancien et neuf se joue surtout sur la micro-localisation. En front de mer (Place des Landais, Plage Centrale, Gravière), un appartement ancien avec vue sur l’océan peut dépasser 12 000 à 14 000 €/m², alors qu’un programme neuf légèrement en retrait se positionne parfois autour de 8 500 à 10 500 €/m² selon les prestations. Néanmoins, certains investisseurs préfèrent un logement ancientrès bien placé, quitte à rénover, plutôt qu’un neuf excentré.
Le centre-bourg a un profil différent : davantage d’immeubles des années 60 à 90, avec un prix au m² souvent 15 à 25 % inférieur au pur front mer, mais qui garde un potentiel locatif annuel intéressant. Autour du lac d’Hossegor et du golf, la composante patrimoniale domine : les villas anciennes atteignent des niveaux de prix au m² qui dépassent de loin les moyennes régionales, mais la demande haut de gamme y reste extrêmement soutenue. Dans ce contexte, logement ancien ne rime pas forcément avec “moins cher”, mais plutôt avec emplacement privilégié et potentiel de valorisation.
La segmentation de la demande : résidences secondaires, investissement locatif saisonnier, résidence principale
Hossegor compte environ 4 000 habitants permanents, mais accueille plus de 50 000 visiteurs en haute saison. Le marché est donc structurellement tiré par les résidences secondaires et l’investissement locatif saisonnier. Si vous cherchez une résidence principale, l’offre réellement adaptée est réduite, surtout près du lac et de l’océan. La majorité des acquéreurs ont un pouvoir d’achat élevé, parfois sans recours au crédit, ce qui renforce la compétition sur les biens rares.
Pour un investisseur, trois grandes clientèles se dégagent : les familles haut de gamme pour des locations estivales, les surfeurs et jeunes actifs attirés par la plage, et une clientèle plus locale ou de retraités pour la location annuelle près du centre de Soorts. L’immobilier neuf autour de Soorts ou vers Seignosse répond davantage aux besoins de résidence principale ou de location longue durée, alors que l’ancien en front de mer est plus rentable en location saisonnière.
Les cycles de marché et la tension locative
La tension locative à Hossegor est très saisonnière. De juin à septembre, le taux d’occupation des biens idéalement placés frôle souvent 90 à 95 %, avec des pics pendant les compétitions de surf et les grands rendez-vous au casino. Sur une location meublée bien gérée, une semaine d’août sur la Plage Centrale peut générer autant de chiffre d’affaires qu’un mois de location classique dans une ville moyenne. À l’inverse, hors saison, la demande se replie nettement et favorise les biens confortables, bien chauffés et proches des commodités.
Cette cyclicité implique une gestion maîtrisée : un bien ancien mal isolé et mal chauffé sera boudé en hiver, même s’il cartonne en août. Un appartement neuf, bien noté en DPE, peut sécuriser une location moyenne ou longue durée de septembre à juin, ce qui lisse le cash-flow annuel.
Le comparatif de liquidité des biens : revente d’appartements anciens ou VEFA près du golf d’Hossegor
La liquidité, c’est la capacité à revendre sans décote importante et dans un délai raisonnable. À Hossegor, les appartements anciens bien situés (centre, front de mer, bord de lac) se revendent souvent rapidement, malgré un ticket d’entrée élevé, car l’offre est structurellement inférieure à la demande. Les délais de vente y sont fréquemment inférieurs à 60 jours pour les biens au prix du marché. Les VEFA (ventes en état futur d’achèvement) autour du golf ou vers Soorts affichent une liquidité correcte, mais plus sensible aux cycles macro-économiques (taux d’intérêt, fin du Pinel, etc.).
Un programme neuf trop cher ou mal positionné peut souffrir d’une revente plus lente, notamment après la fin des avantages fiscaux. À l’inverse, un appartement ancien avec vue sur le lac ou une villa Art déco bien entretenue garde une attractivité quasi “hors marché”. Pour analyser votre risque de liquidité, un échange avec un professionnel local s’impose.
La performance locative : rendement brut, net et cash-flow en ancien et en neuf à Hossegor
La projection de revenus en location saisonnière autour de la plage des Culs Nus et de la plage de la Gravière
Autour de la plage des Culs Nus et de la Gravière, la demande saisonnière est très forte, notamment auprès des surfeurs internationaux. Un T2 avec balcon, à 5 minutes à pied du spot, peut se louer entre 120 et 250 € la nuit en haute saison, selon le standing, la vue et les services inclus. Sur 8 semaines de pleine saison correctement commercialisées, le chiffre d’affaires brut peut dépasser 10 000 à 15 000 €. Ce niveau de revenu explique que des investisseurs acceptent un prix d’acquisition très élevé pour un bien ancien à rafraîchir, misant sur un fort revenu locatif saisonnier.
Néanmoins, la réglementation locale sur les meublés de tourisme, les quotas potentiels ou les contraintes de copropriété peuvent limiter l’extension de cette pratique. Il devient donc indispensable de sécuriser le cadre juridique avant d’acheter.
La simulation de rendement en bail meublé LMNP dans l’ancien au centre d’Hossegor et dans une résidence neuve à Soorts-Hossegor
Sur un T2 ancien en centre d’Hossegor, acquis 350 000 € frais de notaire inclus, loué 1 100 €/mois en meublé à l’année, le rendement brut tourne autour de 3,8 %. En régime LMNP réel, la possibilité d’amortir le mobilier et une partie du bien permet souvent de ramener la fiscalité sur les loyers proche de zéro pendant plusieurs années. Un T2 neuf à Soorts-Hossegor acquis pour 280 000 € et loué 900 €/mois aura un rendement brut de l’ordre de 3,8 à 3,9 % également, mais avec des charges moindres au début et un confort supérieur pour une clientèle locale.
Le cash-flow dépendra alors surtout du financement, des charges de copropriété et de la capacité à pratiquer quelques semaines de location saisonnière pour booster le rendement effectif. Ce type de simulation détaillée justifie un bon chiffrage plutôt qu’un simple a priori.
Le coût des charges de copropriété et du standing
Les charges de copropriété varient fortement : un petit immeuble ancien sans ascenseur ni piscine n’aura pas les mêmes frais qu’une résidence neuve avec ascenseur, piscine, gardien et parking souterrain. Sur un T3 de 65 m², la différence annuelle dépasse facilement 1 000 €, ce qui influence la rentabilité nette. Toutefois, les résidences haut de gamme avec piscine et vue océan rapportent des loyers saisonniers plus élevés et attirent une clientèle prête à payer.
À l’inverse, certains immeubles anciens en front de mer cumulent fortes charges (ravalements fréquents, toiture, étanchéité) et mauvaise performance énergétique, ce qui fragilise le modèle locatif à moyen terme. Une analyse ligne par ligne du budget de copropriété, avant acquisition, fait partie des réflexes à adopter pour ne pas voir votre rendement net s’éroder après quelques années seulement.
La tarification dynamique selon les plateformes de location dans l’ancien et dans le neuf
La performance locative à Hossegor ne dépend plus seulement du type de bien, mais aussi de la qualité de la gestion. La méthode de tarification dynamique (ajustement des prix en temps réel selon la demande) pratiquée sur les plateformes de location de courte durée permet de maximiser le chiffre d’affaires, notamment en haute saison et pendant les événements sportifs. Un appartement ancien avec cachet, bien décoré, peut performer aussi bien qu’un neuf de standing, si les photos, les avis et la réactivité sont au rendez-vous.
La fiscalité immobilière à Hossegor : arbitrage entre déficit foncier dans l’ancien et avantages fiscaux dans le neuf
Optimisation du déficit foncier sur un appartement ancien
Un appartement ancien à rénover avenue Paul Lahary ou rue du Touring Club est un terrain de jeu intéressant pour le déficit foncier. En location nue, les travaux de rénovation énergétique, de toiture, de parties communes ou de mise aux normes peuvent être déduits de vos revenus fonciers, puis, en cas de déficit, de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (voire davantage dans le cadre du dispositif temporaire de doublement pour certains travaux).
Ce système fiscal permet de rendre économiquement viable la remise à niveau de biens anciens à forte valeur patrimoniale, mais mal classés au DPE. L’important est de bâtir un plan de travaux cohérent avec les contraintes techniques de l’immeuble et avec la réglementation locale, en particulier en zone littorale.
L’utilisation du statut LMNP/LMP pour un investissement meublé en résidence neuve
En résidence neuve proche du lac d’Hossegor, la location meublée saisonnière ou à l’année sous statut LMNP est souvent privilégiée. L’amortissement comptable du bien et du mobilier, combiné à la déduction des intérêts d’emprunt et des charges, permet de réduire fortement, voire d’annuler la fiscalité sur les loyers pendant une longue période. En cas de passage au statut LMP (location meublée professionnelle), la logique patrimoniale change (BIC professionnels, régime des plus-values professionnelles), ce qui suppose une réflexion avec un conseiller.
Cet avantage fiscal fait écho aux tendances du marché de l’immobilier neuf en France, où les investisseurs recherchent de plus en plus l’optimisation via la location meublée plutôt que des dispositifs de réduction d’impôt “clés en main”. À Hossegor, ce montage se marie bien avec des résidences neuves de standing, orientées vers une clientèle premium.
La prise en compte de la taxe foncière, de la CFE et des prélèvements sociaux dans le calcul de rentabilité nette
Pour comparer correctement l’investissement dans l’ancien ou le neuf à Hossegor, la rentabilité nette doit englober tous les flux : taxe foncière (souvent partiellement exonérée pendant deux ans dans le neuf), prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers en location nue, éventuelle CFE (cotisation foncière des entreprises) pour la location meublée, charges non récupérables, assurances, frais de gestion. Deux biens avec le même rendement brut peuvent afficher 1 à 2 points de différence une fois ces postes pris en compte.
L’astuce est de concevoir un tableau sur 15 à 20 ans, en tenant compte de l’évolution probable de la taxe foncière, des travaux futurs en copropriété et de la fin éventuelle de dispositifs fiscaux. Cette vision de long terme aide à arbitrer entre un appartement ancien générant beaucoup de travaux au début, mais peu ensuite, et un programme neuf très “léger” les dix premières années, mais soumis à une revente potentiellement plus sensible aux cycles.
Les contraintes techniques et réglementaires : rénovation lourde de l’ancien contre normes environnementales dans le neuf
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) des maisons basco-landaises anciennes et les risques de passoires énergétiques
De nombreuses maisons basco-landaises autour du lac ou dans les quartiers historiques datent des années 30 à 60. Leur charme architectural est indéniable, mais leur niveau de performance énergétique laisse souvent à désirer. Un DPE en classe F ou G n’est pas rare, avec des murs épais mal isolés, des menuiseries anciennes et des systèmes de chauffage obsolètes. Or, la réglementation française prévoit une interdiction progressive de location des “passoires thermiques” les plus énergivores.
Si vous ciblez un projet locatif, l’anticipation de ces contraintes devient indéniable. Dans certains cas, la rénovation globale (isolation, menuiseries, chauffage, ventilation) peut coûter entre 800 et 1 200 €/m², avec une forte incidence sur la trésorerie les premières années, même si le déficit foncier vient en atténuer la charge fiscale.
La mise aux normes électriques, plomberie et isolation acoustique dans les immeubles anciens
Les immeubles anciens, comme ceux de la Place des Landais, cumulent parfois plusieurs problématiques techniques : installation électrique ancienne, plomberie en fin de vie, faiblesse de l’isolation acoustique entre lots, étanchéité des balcons en bord d’océan. Ces sujets ne sont pas toujours visibles lors d’une première visite. Un audit technique, complété par l’étude des derniers procès-verbaux d’assemblée de copropriété, permet de mieux mesurer l’ampleur des travaux futurs.
Sur un plan économique, ces coûts pèsent fortement sur l’investissement initial, mais peuvent aussi être vus comme un moyen pour moderniser un emplacement privilégié. Une fois remis à niveau, un appartement ancien avec vue océan et très bonnes performances techniques devient un actif extrêmement recherché.
Les performances thermiques, réglementation RE2020 et la réduction des consommations dans les programmes neufs
Les programmes neufs à Hossegor, Soorts ou Seignosse doivent respecter la réglementation environnementale RE 2020. Concrètement, cela signifie des bâtiments à faible consommation d’énergie, avec une meilleure isolation, une limitation de l’usage du gaz, et un contrôle des émissions de CO₂ via des indicateurs dédiés. En tant qu’investisseur, ces normes mènent à des charges de chauffage réduites pour les locataires, un confort d’usage supérieur et une meilleure valeur verte du bien à long terme.
Cet avantage technique se valorise dans les annonces (classe A ou B au DPE, équipements performants) et rassure les banques, souvent plus enclines à financer un bien neuf optimisé énergétiquement. Sur 15 à 20 ans, cette qualité de construction devient un argument profond pour la revente, surtout si les exigences réglementaires se renforcent encore.
La gestion du risque littoral, plan de prévention des risques (PPRN) et contraintes en front de mer à Hossegor
Hossegor est située en zone littorale, avec un risque réel de submersion marine, d’érosion côtière et de montée du niveau de la mer. Le PPRN (plan de prévention des risques naturels) et les règles d’urbanisme associées encadrent les constructions en première ligne. Pour l’ancien, cela peut signifier une impossibilité d’agrandir ou de surélever un bien, même si le terrain le permettrait. Pour le neuf, certains secteurs deviennent non constructibles ou soumis à des prescriptions techniques très lourdes.
Un investisseur attentif analysera non pas le charme de la vue, mais plutôt la résilience du site à 20 ou 30 ans. Dans des secteurs plus en retrait, proches du golf ou du centre de Soorts, le risque littoral est moindre, ce qui peut faire pencher la balance en faveur de programmes neufs moins attirant mais plus résilients.
Le confort d’usage et la valorisation patrimoniale : les types de biens anciens et neufs à Hossegor
L’analyse des plans et des surfaces : appart T2/T3 anciens en centre-bourg et T3/T4 neufs avec extérieur
Les T2/T3 anciens en centre-bourg sont parfois moins bien agencés que des logements neufs : couloirs, petites cuisines séparées, manque de rangements. En contrepartie, ils ont souvent de plus beaux volumes (hauteurs sous plafond, pièces de vie spacieuses) et un emplacement piéton idéal. Les T3/T4 neufs, quant à eux, ont des surfaces rationalisées, cuisines ouvertes, grandes baies vitrées et extérieurs généreux (terrasse, loggia, jardin). Pour une famille en résidence principale ou un locataire annuel, ce type de configuration améliore nettement le confort d’usage.
Les atouts patrimoniaux des villas Art déco et basco-landaises près du lac d’Hossegor
Les villas Art déco et basco-landaises du pourtour du lac font partie du “mythe” d’Hossegor. Ces biens ont une valeur patrimoniale forte, parfois indépendante des fluctuations de marché à court terme. Leur architecture, leur histoire et leur aménagement paysager en font des actifs rares, recherchés par une clientèle internationale haut de gamme. Investir dans ce type de propriété, même avec un rendement locatif modeste, relève davantage d’une stratégie patrimoniale long terme que d’une recherche de cash-flow.
Les annexes dans l’ancien comme plus-value : garage, cabanon de surf, dépendances jardin
Les biens anciens à Hossegor bénéficient souvent d’annexes très recherchées : garages fermés, cabanons de surf à proximité de la plage, dépendances de jardin transformables en studios, ateliers ou espaces de télétravail. Dans une ville où le stationnement et le rangement du matériel de surf valent de l’or, ces dépendances créent une vraie différence à l’usage et à la revente.
Pour un investisseur, la possibilité de valoriser un garage en emplacement de stationnement loué à l’année, ou un cabanon rénové en petit studio saisonnier, renforce la rentabilité globale du projet. Ce type de potentiel se retrouve beaucoup plus souvent dans l’ancien que dans les programmes neufs, rarement extensibles.
Les équipements premium dans le neuf : ascenseur, domotique, terrasses plein sud, parkings sécurisés
Les résidences neuves de standing autour de Soorts, vers Seignosse ou à proximité du golf proposent des équipements premium : ascenseurs, parkings sécurisés, locaux vélos/surf, terrasses plein sud, domotique (pilotage du chauffage, volets, alarme). Ces éléments pèsent lourd dans l’appréciation des locataires et des futurs acquéreurs, en particulier pour une clientèle vieillissante ou internationale.
Sur 10 à 15 ans, cette modernité soutient le bien dans le haut du marché, même si la localisation n’est pas en front de mer. À chaque profil d’investisseur de mesurer si ce confort d’usage, combiné à des charges maîtrisées et à une excellente performance énergétique, compense l’absence de vue océan ou de cachet architectural.