La location d'un bien immobilier nécessite une préparation rigoureuse et méthodique, de la mise en état du logement jusqu'à la signature du bail. En 2025, plusieurs étapes indispensables permettent de mener à bien ce projet, en respectant les obligations légales et en sécurisant la relation avec le futur locataire.
Préparer son bien pour la location
La préparation minutieuse d'un bien immobilier avant sa mise en location garantit son attractivité sur le marché et permet d'attirer des locataires sérieux. Cette phase de préparation nécessite une organisation méthodique pour répondre aux exigences légales tout en maximisant le potentiel locatif du logement.
Mise en état du logement
Un appartement ou une maison destiné à la location doit répondre aux critères de décence fixés par la loi. Le propriétaire vérifie l'état général : isolation, ventilation, installations électriques et de gaz, plomberie, menuiseries. Les travaux de rénovation énergétique améliorent le DPE et valorisent le bien sur le marché locatif.
Travaux de rénovation recommandés
- Rafraîchissement des peintures en teintes neutres
- Révision ou remplacement des systèmes de chauffage
- Mise aux normes électriques
- Réparation des équipements sanitaires
- Changement des revêtements de sol usés
Diagnostics immobiliers obligatoires
Les diagnostics techniques constituent un dossier complet sur l'état du logement. Le propriétaire fait réaliser par un diagnostiqueur certifié :
| Diagnostic | Validité |
| DPE | 10 ans |
| Plomb (si construction avant 1949) | 6 ans |
| Amiante | Illimitée |
| État des risques naturels | 6 mois |
Estimation du loyer
L'analyse des prix du marché local permet de fixer un loyer cohérent. Dans les zones tendues soumises à l'encadrement des loyers, le montant ne peut dépasser un plafond réglementaire. Le propriétaire évalue aussi les charges locatives à répartir entre bailleur et locataire selon la législation.
Location meublée ou vide
Le choix entre location meublée et vide dépend de la demande locale et du type de bien. Pour une location meublée, le logement comporte obligatoirement les équipements listés par décret : literie, rangements, électroménager, vaisselle. Cette formule convient particulièrement aux studios et deux-pièces dans les zones étudiantes.
Choisir le type de bail et définir les conditions
Le choix du type de bail et la définition des conditions de location déterminent le cadre juridique de la relation entre le propriétaire et le locataire. La législation française établit plusieurs catégories de contrats de location, chacune répondant à des besoins particuliers.
Les différents types de baux résidentiels
Le bail non meublé constitue le contrat standard pour une résidence principale, avec une durée minimale de 3 ans pour les propriétaires personnes physiques et 6 ans pour les personnes morales. Le bail meublé, lui, se limite à 1 an, renouvelable tacitement. Pour les étudiants, un bail meublé de 9 mois permet de s'adapter au calendrier universitaire. Le bail mobilité, créé en 2018, répond aux besoins de location courte durée (1 à 10 mois) pour raisons professionnelles ou études.
Dépôt de garantie et charges locatives
Le montant du dépôt de garantie varie selon la nature du bail :
- Location non meublée : 1 mois de loyer hors charges maximum
- Location meublée : 2 mois de loyer hors charges maximum
- Bail mobilité : aucun dépôt de garantie autorisé
Répartition des charges entre parties
Les charges locatives récupérables comprennent l'entretien courant, les menues réparations et les services liés à l'usage du logement. Le propriétaire assume les grosses réparations, la taxe foncière et les travaux de mise aux normes. Un décret fixe la liste précise des charges récupérables.
Documents obligatoires du contrat
Le bail doit comporter plusieurs annexes réglementaires :
- État des lieux d'entrée
- Diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb...)
- Notice d'information standardisée
- État des lieux des équipements pour les locations meublées
- Règlement de copropriété le cas échéant
Dispositifs fiscaux applicables
Les investissements locatifs peuvent bénéficier d'avantages fiscaux comme le dispositif Pinel, sous conditions de plafonds de loyers et de ressources des locataires. Le propriétaire s'engage alors à louer le bien sur une période définie (6, 9 ou 12 ans) en contrepartie d'une réduction d'impôt.
Sélectionner et vérifier le dossier du locataire
La sélection rigoureuse du dossier de location constitue une phase déterminante pour sécuriser la mise en location. Les propriétaires doivent vérifier la solvabilité des candidats tout en respectant le cadre légal qui encadre les pièces justificatives autorisées.
Documents légalement exigibles
La loi ALUR définit précisément la liste des documents qu'un propriétaire peut demander à un candidat locataire :
- Pièce d'identité en cours de validité
- Trois derniers bulletins de salaire
- Dernier avis d'imposition
- Justificatif de domicile de moins de 3 mois
- Contrat de travail ou attestation employeur
Analyse des revenus et solvabilité
Le ratio recommandé entre le loyer charges comprises et les revenus nets mensuels ne doit pas dépasser 33%. Pour un loyer de 800€ charges comprises, les revenus nets du locataire doivent atteindre au minimum 2400€. Les revenus pris en compte incluent salaires, pensions, allocations régulières.
Garanties locatives possibles
Plusieurs dispositifs permettent de sécuriser les loyers :
- La caution personnelle : engagement écrit d'un tiers à payer en cas de défaillance
- La garantie Visale : système gratuit proposé par Action Logement
- La Garantie des Loyers Impayés (GLI) : assurance souscrite par le propriétaire
Documents interdits
Certaines pièces sont interdites à la demande sous peine d'amende :
- Carte vitale ou dossier médical
- Extrait de casier judiciaire
- Relevé d'identité bancaire
- Photos d'identité hors pièce d'identité
Assurance habitation obligatoire
Le locataire doit fournir une attestation d'assurance habitation avant la remise des clés, puis chaque année à la date anniversaire. Cette assurance couvre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie). Le propriétaire peut résilier le bail en cas de non-présentation après mise en demeure.
Formaliser la location et gérer l'entrée dans les lieux
Une fois le dossier du locataire validé, la formalisation de la location nécessite plusieurs étapes administratives précises. La signature du contrat de bail et l'état des lieux d'entrée constituent les documents fondamentaux pour débuter la relation locative dans un cadre légal.
La signature du contrat de bail
Le bail doit respecter le modèle type défini par décret depuis le 1er août 2015 pour les locations nues et meublées. Ce document légal détaille les droits et obligations des parties, la durée de la location, le montant du loyer et des charges. Il faut rédiger le contrat en deux exemplaires originaux, un pour chaque partie.
Les documents à annexer obligatoirement au bail
- Les diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb...)
- L'état des lieux d'entrée
- Le règlement de copropriété si applicable
- L'attestation d'assurance habitation du locataire
- L'acte de cautionnement si une garantie est demandée
La réalisation de l'état des lieux d'entrée
L'état des lieux d'entrée doit suivre le modèle type instauré par le décret du 30 mars 2016. Ce document contradictoire décrit précisément l'état du logement et de ses équipements. Il doit être réalisé en présence des deux parties ou de leurs représentants et signé par chacun.
Les points à vérifier minutieusement
| Eléments | Points de contrôle |
| Murs/Sols/Plafonds | État, dégradations éventuelles |
| Menuiseries | Fonctionnement, état des vitres |
| Équipements | État, fonctionnement, marques |
| Compteurs | Relevés eau/gaz/électricité |
La remise des clés et du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie doit être versé à la signature du bail, son montant est limité à un mois de loyer hors charges pour les locations nues. La remise des clés s'effectue après signature de tous les documents et versement du premier mois de loyer et du dépôt de garantie. Un inventaire détaillé des clés remises doit figurer dans l'état des lieux.
L'essentiel à retenir sur la mise en location d'un bien immobilier
Les obligations réglementaires pour la mise en location d'un bien immobilier continueront d'évoluer en 2025 pour répondre aux enjeux thermiques et environnementaux. Les propriétaires devront s'adapter aux nouvelles normes, notamment concernant la performance énergétique des logements. La dématérialisation des procédures facilitera les démarches administratives, tandis que la sécurisation des relations locatives restera une priorité.
