
La rédaction d'un descriptif immobilier demande de la rigueur et de la méthode pour garantir une présentation complète et fidèle du bien. Cette formulation doit suivre des règles précises tout en mettant en valeur les caractéristiques du logement, sans oublier les mentions légales obligatoires.
Les éléments essentiels d'un descriptif immobilier

La réalisation d'un descriptif immobilier requiert une méthodologie rigoureuse pour présenter l'ensemble des caractéristiques d'un bien mis en vente ou en location. Ce document constitue la base de toute transaction et doit contenir des informations précises et exhaustives.
Les informations de base indispensables
Le descriptif d'un logement doit commencer par les données fondamentales permettant d'identifier le bien :
- L'adresse complète avec le numéro, la rue, le code postal et la ville
- La surface habitable en m² (Loi Carrez pour les copropriétés)
- Le nombre total de pièces avec leur distribution
- L'étage pour un appartement
- L'orientation des pièces principales
- La présence d'annexes : cave, parking, garage, grenier
Les caractéristiques techniques du bien
La description détaillée des éléments techniques permet aux acquéreurs d'évaluer l'état général :
- Le type de chauffage et son année d'installation
- L'isolation thermique et phonique
- Les menuiseries et leur nature (PVC, bois, aluminium)
- Le système de ventilation
- L'état des installations électriques et de plomberie
Les équipements et prestations
Le document doit répertorier précisément les équipements inclus dans la vente :
- Les équipements de la cuisine (électroménager, placards)
- Les rangements intégrés
- Les systèmes de sécurité (alarme, vidéophone)
- La présence d'une climatisation
- Les installations sanitaires
L'environnement et les services
La description de l'environnement proche apporte des informations sur le cadre de vie :
- La distance des commerces et services
- Les établissements scolaires à proximité
- Les transports en commun accessibles
- Les espaces verts environnants
- Le stationnement dans le quartier

Les informations techniques et réglementaires obligatoires

La réglementation française impose de nombreuses mentions légales et informations techniques obligatoires dans tout descriptif immobilier. Ces éléments doivent être communiqués avec précision pour garantir la transparence des transactions.
Les diagnostics techniques obligatoires
Tout vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant plusieurs documents :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) valable 10 ans
- L'état des risques naturels et technologiques (ERNT) de moins de 6 mois
- Le constat de risque d'exposition au plomb pour les logements construits avant 1949
- Le diagnostic amiante pour les biens dont le permis de construire est antérieur à 1997
- L'état de l'installation intérieure de gaz et d'électricité si plus de 15 ans
Informations sur la copropriété
Pour un bien en copropriété, le descriptif doit mentionner :
- Le nombre total de lots dans l'immeuble
- Le montant des charges courantes du dernier exercice comptable
- Les procédures éventuelles (difficultés, plan de sauvegarde)
- Le montant du fonds de travaux
- Les travaux votés ou prévus
Sanctions encourues
L'absence de ces mentions obligatoires expose le vendeur et l'agent immobilier à :
Type d'infraction | Sanction |
Absence de DPE | Amende jusqu'à 3000€ |
Information erronée sur la surface | Réduction proportionnelle du prix |
Omission d'information sur la copropriété | Nullité de la vente |
Documents annexes à tenir à disposition
Le notaire vérifiera la présence des documents suivants :
- Titre de propriété
- Règlement de copropriété
- 3 derniers procès-verbaux d'assemblée générale
- État daté pour la copropriété
- Attestations d'assurance

Comment valoriser les atouts du bien immobilier
La valorisation des atouts d'un bien immobilier nécessite une description précise et objective qui met en avant ses caractéristiques distinctives tout en respectant les obligations légales. Voici les techniques et bonnes pratiques pour réaliser un descriptif attractif.
Mettre en valeur les qualités intrinsèques
L'orientation et la luminosité constituent des arguments majeurs de vente. Pour un appartement exposé sud-est, mentionnez "Séjour baigné de lumière naturelle dès le matin" ou "Double exposition sud-est garantissant un ensoleillement optimal". L'agencement mérite également d'être détaillé : "Distribution fluide des pièces de vie", "Espace optimisé sans perte de surface".
Souligner les prestations et équipements
Les équipements modernes et prestations de standing augmentent la valeur du bien. Détaillez précisément : "Cuisine équipée avec électroménager haut de gamme", "Salle de bains avec douche à l'italienne". Pour une maison : "Système domotique centralisé", "Pompe à chaleur dernière génération".
Valoriser l'environnement immédiat
L'emplacement et les commodités constituent des arguments décisifs. Quantifiez les distances : "Commerces et écoles à 5 minutes à pied", "Métro ligne 1 à 300 mètres". Pour un quartier résidentiel : "Secteur calme et arboré", "Vue dégagée sur parc paysager".
Conseils photo
Les photos doivent être réalisées avec un grand angle, en lumière naturelle. Privilégiez les prises de vue valorisantes : hauteur d'homme, pièces rangées et épurées. Pour un appartement, photographiez depuis les angles pour donner une impression d'espace. Pour une maison, commencez par la façade puis suivez un parcours logique.
Adaptez le discours selon la cible
Pour les investisseurs, insistez sur le rendement locatif, l'état du bien et les charges. Pour une résidence principale, valorisez le cadre de vie, les prestations et l'agencement. Pour les primo-accédants, détaillez les possibilités d'aménagement et le potentiel d'évolution du quartier.

Les erreurs à éviter dans la rédaction du descriptif

La rédaction d'un descriptif immobilier engage la responsabilité du vendeur et de l'agent immobilier. Des erreurs ou omissions peuvent entraîner l'annulation de la vente ou des poursuites judiciaires. Voici les principaux écueils à éviter lors de la rédaction.
Les omissions d'informations obligatoires
La loi impose de mentionner certaines informations dans tout document de vente immobiliere. L'absence de ces éléments constitue un manquement aux obligations légales :
- Surface habitable exacte (loi Carrez)
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- État des risques naturels et technologiques
- Présence d'amiante pour les logements construits avant 1997
- Montant des charges de copropriété
Les descriptions trompeuses ou mensongères
Le descriptif doit refléter la réalité du bien avec exactitude. Sont considérées comme des pratiques frauduleuses :
- Surfaces gonflées ou arrondies
- État du bien embelli
- Équipements inexistants
- Photos anciennes ne correspondant plus à la réalité
Les formulations à proscrire
Certaines expressions courantes peuvent induire en erreur :
À éviter | Formulation correcte |
"Environ 80m²" | "79,5m² loi Carrez" |
"Possibilité d'extension" | "Extension soumise à autorisation" |
"Quartier calme" | "Rue résidentielle" |
Les obligations de transparence
Le contrat de vente doit mentionner tous les éléments pouvant affecter la décision de l'acquéreur :
- Travaux nécessaires
- Servitudes
- Contentieux en cours
- Projets urbains à proximité
En cas de litige, le vendeur ne peut se prévaloir de l'ignorance de ces informations. La jurisprudence sanctionne sévèrement le défaut d'information dans les documents de vente.

L'essentiel à retenir sur la réalisation d'un descriptif immobilier
La réalisation d'un descriptif immobilier requiert de respecter un cadre légal strict, tout en sachant mettre en valeur les atouts du bien. Les nouvelles technologies permettront bientôt d'enrichir ces descriptifs avec des visites virtuelles ou des plans 3D, rendant l'information encore plus transparente pour les acheteurs potentiels.