La déclaration des revenus locatifs est une obligation fiscale majeure pour tout propriétaire bailleur. En 2025, des changements de plafonds et de procédures entreront en vigueur. Comprendre les différents types de revenus, choisir le bon régime fiscal et bien déclarer ses revenus locatifs permettra d'éviter les erreurs coûteuses.

Bon à savoirLe plafond de déduction du déficit foncier est fixé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique jusqu'au 31 décembre 2025, au lieu des 10 700 € habituels.

Les différents types de revenus locatifs à déclarer

Les différents types de revenus locatifs à déclarer

En France, les revenus locatifs sont soumis à différentes catégories d'imposition selon la nature de la location. Pour l'année 2025, il existe deux grandes catégories de revenus locatifs avec des règles fiscales distinctes.

Location non meublée : les revenus fonciers

Les loyers issus de la location nue (non meublée) d'un bien immobilier sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le seuil déterminant le régime fiscal applicable est fixé à 15 000 € de recettes annuelles en 2025. Les propriétaires doivent déclarer l'intégralité des sommes perçues : loyers, charges locatives récupérables, dépôts de garantie non restitués.

Cas particulier des SCI et SCPI

Les revenus provenant de parts de Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) relèvent également de la catégorie des revenus fonciers. Les associés sont imposés sur leur quote-part des revenus, proportionnellement à leurs droits dans la société.

Location meublée : les Bénéfices Industriels et Commerciaux

Les recettes issues de la location meublée sont imposées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Pour 2025, le plafond est fixé à 77 700 € de recettes annuelles. Cette catégorie comprend :

  • Les locations de logements meublés classiques
  • Les locations saisonnières
  • Les chambres d'hôtes
  • Les gîtes ruraux

Distinction entre location professionnelle et non professionnelle

Un propriétaire est considéré comme loueur professionnel si ses recettes dépassent 23 000 € par an et représentent plus de 50% de ses revenus professionnels. Dans le cas contraire, il relève du statut de loueur non professionnel, avec des modalités d'imposition différentes notamment pour le traitement des déficits.

Le choix du régime fiscal : micro ou réel ?

Le choix du régime fiscal : micro ou réel ?

Le choix du régime fiscal : micro ou réel ?

Pour la déclaration de vos revenus locatifs 2024, deux régimes d'imposition existent : le régime micro et le régime réel. Le choix entre ces deux options dépend principalement du montant de vos revenus et de vos charges.

Le régime micro : simplicité et abattement forfaitaire

Le régime micro s'applique automatiquement si vos revenus locatifs ne dépassent pas certains seuils :

  • Pour la location nue (micro-foncier) : revenus inférieurs à 15 000 € avec un abattement de 30%
  • Pour la location meublée (micro-BIC) : recettes inférieures à 77 700 € avec un abattement de 50%
  • Pour les meublés de tourisme classés : abattement de 71% sur les recettes

Exemple de calcul en micro-foncier

Pour des revenus locatifs de 12 000 € :
Base imposable = 12 000 € - (12 000 € × 30%) = 8 400 €

Le régime réel : déduction des charges effectives

Le régime réel devient obligatoire au-delà des seuils mentionnés, mais reste accessible sur option en-dessous. Il permet de déduire les charges réellement supportées : travaux, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière.

Comparaison chiffrée des deux régimes

ÉlémentsRégime microRégime réel
Revenus locatifs12 000 €12 000 €
Charges réellesNon déductibles5 000 €
Abattement3 600 € (30%)0 €
Base imposable8 400 €7 000 €

Dans cet exemple, le régime réel se révèle plus avantageux avec des charges supérieures à l'abattement forfaitaire. La décision doit prendre en compte le montant des charges réelles et les obligations déclaratives plus contraignantes du régime réel.

Les charges déductibles en régime réel

Les charges déductibles en régime réel

Les charges déductibles en régime réel

En régime réel, les propriétaires peuvent déduire l'ensemble des charges et travaux effectivement supportés pour leurs biens locatifs. Cette déduction permet souvent de réduire significativement la base imposable des revenus fonciers.

Les charges déductibles autorisées

Voici la liste exhaustive des charges que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs en régime réel :

  • Les charges de copropriété courantes
  • Les frais de gestion locative et honoraires de syndic
  • Les primes d'assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés)
  • La taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères
  • Les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition ou aux travaux
  • Les frais de procédure et de contentieux

Le cas particulier des travaux déductibles

Les dépenses de travaux sont déductibles dans les conditions suivantes :

  • Travaux de réparation et d'entretien
  • Travaux d'amélioration pour les locaux d'habitation
  • Travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, etc.)

Le mécanisme du déficit foncier

Quand les charges dépassent les revenus locatifs, le déficit foncier peut être déduit :

  • Du revenu global dans la limite de 10 700 € par an
  • Jusqu'à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant de gagner au moins une classe énergétique (dispositif valable jusqu'au 31/12/2025)
  • L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

Exemple chiffré

Pour un bien locatif rapportant 12 000 € de loyers annuels avec :

  • 2 000 € de charges de copropriété
  • 1 500 € de taxe foncière
  • 3 500 € d'intérêts d'emprunt
  • 15 000 € de travaux de rénovation énergétique

Le déficit foncier est de 10 000 € (22 000 € de charges - 12 000 € de loyers). Il pourra être déduit à hauteur de 21 400 € du revenu global car il s'agit de travaux énergétiques qualifiants.

Comment remplir sa déclaration de revenus locatifs ?

Comment remplir sa déclaration de revenus locatifs ?

La déclaration des revenus locatifs pour 2024 devra être effectuée au printemps 2025 sur le site impots.gouv.fr. Les propriétaires bailleurs doivent obligatoirement déclarer en ligne s'ils disposent d'un accès internet à leur domicile principal.

Calendrier de déclaration 2025

La période de déclaration débutera en avril 2025. Les dates limites varient selon votre département de résidence :

  • Départements 01 à 19 : 23 mai 2025
  • Départements 20 à 54 : 30 mai 2025
  • Départements 55 à 976 : 6 juin 2025

Procédure de déclaration selon le régime

Pour le micro-foncier

Si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000€, remplissez simplement la case 4BE du formulaire 2042. Indiquez le montant total des loyers perçus en 2024, sans déduire l'abattement de 30% qui sera appliqué automatiquement.

Pour le régime réel

Complétez le formulaire 2044 standard ou 2044 spéciale accessible dans votre espace personnel. Détaillez pour chaque bien :

  • Les revenus bruts (loyers et charges locatives)
  • Les charges déductibles avec justificatifs
  • Le calcul du revenu net imposable

Documents à conserver

Conservez pendant 3 ans les justificatifs suivants :

  • Contrats de location
  • Quittances de loyer
  • Factures de travaux et charges
  • Appels de fonds de copropriété
  • Taxe foncière
  • Attestations d'assurance
L'essentiel à retenir sur la déclaration des revenus locatifs 2025

L'essentiel à retenir sur la déclaration des revenus locatifs 2025

La déclaration des revenus locatifs 2025 apporte son lot de nouveautés avec des plafonds revus et des procédures simplifiées. Les propriétaires doivent rester attentifs aux changements de seuils et aux différentes options fiscales disponibles. La dématérialisation continue de progresser avec une généralisation de la déclaration en ligne, rendant la procédure plus rapide.